2015年，房地产市场在政策组合拳**下，商品房成交金额创历史新高，成交量接近2013年的**水平。根据**统计局数据显示，2015年全国商品房成交金额8.73万亿元，同比增长14.4%;销售面积12.85亿平方米，同比增长6.5%。

    但是，房地产开发投资增速大幅下滑，新开工面积持续负增长，房地产待售面积再创历史新高，三四线城市库存高企等问题依然严峻。

    一、导致库存高企的原因：

    1.在政策不断**消费的同时，供应端配套政策未能及时跟上。

    供给侧改革的重点在于从供应端做文章，而不能简单地把重点放在**住房需求上。目前，政府出台各类政策去库存，如降低交易契税、加快户籍制度改革、鼓励农民工市民化、增加购房补贴等政策。这仅仅是在需求端发力去库存。但由于库存较大的三四线城市新增住房不断增加，从而导致库存不降反升。

    2.社会公共服务覆盖不足，农民工在工作地购房定居意愿不强。

    2014年，**统计局调查报告显示，外出务工者在单位宿舍、工地工棚和生产经营场所居住的比例均比上年有所下降，而租赁住房和在务工地自购房的比例则小幅提高。在自购房农民工中，在小城镇购房的占49.1%，比上年提高2.7个百分点。农民工自购房的比重虽略有增长，但仍然非常低，而且主要集中在小城镇。这反映出农民工在大中城市，享受不到市民化的公共服务，且收入较低无法在工作地定居。

    3.政府各类税费及土地成本占比过高。

    政府高调去库存，并鼓励开发企业主动降价换量。但当前房企利润率已非常低，大部分房企利润率甚至远低于百分之十，如果再降价，房企将不堪重负。当前房地产行业*主要的问题是政府税费和土地成本在整个房价中占比过高，接近70%，导致房价已降无可降。

    二、去库存建议

    2015年12月21日，中央经济工作会议决定2016年将会适度扩大财政赤字，努力化解过剩产能和房地产库存;在适度扩大总需求的同时，推进供给侧结构改革，提高供给结构适应性和灵活性，提高全要素生产率，使供给体系更好适应需求结构变化。针对以上去库存问题，提出几点建议：

    1.优化供应结构，因地施策控制土地供应。

    按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，制定并落实到具体楼盘的房地产去库存措施。对于库存量大、去化周期长的三四线城市，暂停土地供应，特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长，要暂停商业用地出让。而在供需紧张的一二线城市适当加大土地供应，防止土地价格上涨过快。

    2.拓宽公共服务覆盖范围，增加农民工购房意愿。

    深化住房制度改革，加快建设和共享**人口基础信息库，稳步推进义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、住房保障等城镇基本公共服务覆盖全部常住人口，使农民工形成在城镇买房、特别是租房的预期。

    3.加快建立农村产权流转，提高农民收入。

    健全财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制;在一定时期内维护进城落户农民的农村土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权;加快建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行等。

    4.建立政策性住房银行，推进房贷资产证券化。

    推进住房公积金制度改革，建立政策性住房银行，进一步推进房贷资产证券化，满足首套和改善性自住住房的低息贷款需求。

    5.进一步推进财税金融体系改革，降低房企资金压力。

    货币政策方面继续保持宽松的政策环境，降准降息仍有空间;财政政策方面，暂缓房地产税立法，减免非住宅房产税，取消企业所得税及土地增值税预征，降低“营改增”增值税税率，明确利用地下基础设施形成的有产权可售车库、无产权可售车库均能作为公共配套设施在企业所得税前扣除等。