还在为小区停车问题

小区治理难、业主大会成立运行难

物业经营行为不规范

公共收益钱谁来监管

业主与物管纠纷是否有投诉和举报渠道

新版《广西壮族自治区物业管理条例》来啦

今后，这些问题将得到

有效治理和解决

7月24日，记者从广西住房和城乡建设厅获悉，广西壮族自治区十三届人大常委会第十七次会议于7月24日下午以全票审议通过新修订的《广西壮族自治区物业管理条例》（以下简称《条例》）。新版《条例》将于2021 年1 月1 日起正式施行。

小区车位

“只售不租”**罚50万元

物业管理区域内**用于停车的车库、车位，一些开发商“只售不租”，为此引发物业矛盾。

新版《条例》明确，物业管理区域内**用于停车的车库、车位应首先满足业主的需要。不出售或者尚未出售的，应当出租给本物业管理区域的业主、物业使用人停放车辆，且不得以只售不租为由拒绝出租，租金按照自治区、设区的市有关规定执行。

建设单位未首先满足业主的需要，将车库、车位出售给本物业管理区域内业主外的单位或者个人的，责令限期改正，按每个违法出售车库、车位处5万元以上15万元以下罚款。

建设单位以只售不租为由拒绝向业主或者物业使用人出租尚未出售的车位、车库的，由住建主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处10万元以上50万元以下罚款。

建设单位未首先满足业主的需要，将尚未出售的车位、车库出租给本物业管理区域业主以外的单位和个人的，责令限期改正，按每个违法出租车位、车库处5000元以上1万元以下罚款；拒不改正的，按每个违法出租车位、车库处每月1000元罚款。

小区治理

增加政府职责将小区纳入治理体系

在立法调研和征求群众意见的声音中，投诉*多的就是物业管理不到位、监督真空，甚至有很多小区实际面临的问题还要严峻。家住南宁市凤岭北小区的业主任女士坦言，小区里的事看起来都是鸡毛蒜皮的纠纷，理应“事不大”，但日积月累长期不处理好这些矛盾，带来的后果就是小区管理不规范，环境卫生堪忧，治安无保障。有市民提出，要从立法、政府以及相关部门方面进一步加强监督管理。

为此，立法增加“政府职责”规定，明确政府要将物业管理纳入本级现代服务业发展**、城乡建设和社区治理体系，建立物业管理资金投入、考核激励和综合协调机制，部署、推进和协调辖区物业管理各项工作。

公共收益

存入银行专户接受政府监管

公共收益是指公共收入在扣除适当的经营管理成本后的净收入，主要来源于利用物业管理区域内物业共同部位、公用设施设备从事商业推广、停车、广告等经营活动。

为了较好地保护业主利益，从民意角度出发，在借鉴外地立法经验上，用法治引导业主、业委会、物业公司加强对公益收益的管理，杜绝发生因公共收益来源和用途不清带来的纠纷。

为此，《条例》明确公共收益存入银行专户，接受政府监管，并接受业主监督，业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。对于业主大会成立前的公共收益统一存入设立的专门账户，并在业主大会成立后转入业主大会指定的账户。

同时，规定要每季度核对一次公共收益账目，并在小区显著位置公示结存情况等。必要时，业主大会可以对公共收益进行审计，审计费用在公共收益中列支。

业主大会

降低门槛10人联名以上可申请

过去，小区成立业主大会，通常会遇到一个难题，就是要耗费大量人力去收集已交付专有部门20%以上的业主联名。以一个已经入住了4000人的小区为例，要收集20%以上业主联名实际是很难完成的，很多时候是因为存在这样的“门槛”，而导致很多业主大会在前期筹备中就因耗费大量工作而“夭折”。

如何破除业主大会成立难问题，更好地保住业主自治权？在借鉴外省立法经验上，几经征求意见和修改审议后，*终《条例》明确10人以上的业主联名，就可以向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的申请。

为更有利于业主申请成立业主大会，《条例》增加了“交付使用的专有部分业主人数达到物业管理区域内业主人数的三分之二以上”“首套房屋交付使用已满两年”等等，作为只要满足其中一个条件的，即可申请成立业主大会。

投票选举

主管部门开发建设电子投票系统

成立业主大会还涉及投票表决、选举、决策等。按照现行条例没有对业主大会表决程序和效率作出规定，但在现实操作中，这些环节都是存在难点使各种资料保存无法规范。

在立法调研和公开征求意见过程中，有市民和专家提出，对于投票和表决环节，政府应当利用信息数据技术开发电子投票系统。

为此，《条例》明确业主大会会议采用电子投票方式表决。值得注意的是，这样的电子投票方式不是“民间设定”，而是需通过政府住房城乡建设主管部门建立的物业管理公共事务电子投票系统进行。

业主委员资格

6种情形之一不得成为业委会成员

通常要成立业主大会，小区业主一般都会推选热心肠的业主，但实际上，作为一名业主委员不仅要有热心肠，还需要有时间参与到小区业主大会日常管理中。

在现实生活中，有的业委会委员当选后，****，谋私利己，在损害业主利益的同时，还造成不良的负面影响，导致小区各方面事务的管理和开展越来越涣散。

为了保证业委会成员任职更为高效，此次立法重新对业委会成员资格设定了明确的要求。如，业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主；具有一定的组织能力和必要工作时间，热心公益事业，责任心强，公正廉洁等。

同时，明确业主原则上只在一个物业管理区域内担任业主委员会委员，有“刑罚尚未执行完毕或者处于缓刑、假释考验期的；被列为失信被执行人；本人、配偶以及直系亲属是本物业管理区域内服务的物业服务人的出资人；有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质等情形且未改正”等6种情形之一的，不得成为业委会委员。

除此之外，还赋予了业主大会更大权利，即“业主大会可以依法决定不得担任业主委员会委员的其他情形”。

纠纷处理

建立物业管理纠纷投诉举报机制

业主在收房后，小区里的纠纷问题投诉给一些部门没有得到解决和回应的事情时有发生，尤其是在小区还未成立业主大会前，这类小区纠纷更是让业主困惑和苦恼。

在征求意见过程中，有小区居民提出，是否可以设立除了物业电话之外的一些其他投诉渠道，当出现纠纷时可以及时反馈信息解决问题。

立法部门采纳了群众建议，增加了物业服务纠纷处理机制有关内容。例如，明确街道办事处、乡镇人民政府要建立健全物业管理纠纷的投诉、举报处理机制，配置或者确定专（兼）职人员，及时调解纠纷，处理相关投诉和举报。

基层人民调节委员会应当依法及时受理和调节物业管理纠纷。

来源：南宁晚报、南国早报