根据一份路透调查显示，在中央防范金融风险、抑制资产泡沫的主基调下，今年中国房地产市场的政策环境偏紧，尤其体现在信贷、融资条件的边际收紧。全国住宅均价涨幅将从去年的两位数逐步收窄，上半年末预计回落至5%左右，到年底续降至近持平水准。

    受访者指出，楼市成交下滑以及房企融资条件趋紧，将限制房地产开发投资增速，而严格土地融资规定，也将让去年炙热的土地市场降温；不过热点地区土地仍继续受追捧，调整幅度有限。

    11家接受路透调查的中外机构对全国住宅均价的预估中值显示，今年房价仍将上涨但涨幅收窄，上半年末涨幅为5%，到年底缩窄至2%。有三家机构预计上半年房价持平，一家机构预计下跌，预测区间从-5%到8%不等；全年房价有三家预计会下跌。

    此次调查在2月20-27日进行，多数分析师预测所依据的数据来源于**统计局70个大中城市房价指数。上半年房价变动幅度是指该年6月与上年6月相比的涨跌幅，年度变动幅度指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。

    “房价涨幅放缓、总体收窄是贯穿2017年全年主要趋势。”交通银行金融研究中心**研究员夏丹表示，其中在行政化“去火”措施，以及财政金融手段的管控下，一线和热点二线城市房价同环比涨幅将明显缩窄；而三线城市在相对宽松的环境中继续去库存任务，房价涨幅可能稍有改善但也会受到风向标城市影响。

    受访者指出，受调控影响需求回落，但同时供给也在减少，尤其是土地供应下降推高了房价上涨预期，而资金面虽边际收紧但总体仍处于一定水准，意味着今年房价仍有上涨动力；另一方面，一二线热点城市房价涨幅将明显收窄或下跌，未受调控的三四线城市还面临去库存任务，房价即使上涨也涨幅有限，加之去年下半年基数抬高，整体房价涨幅将逐渐缩窄。

    链家研究院研究员许小乐表示，目前信贷在持续收紧的通道中，抑制资产泡沫、促进资金“脱虚向实”是大趋势所在，随着**对房价涨幅过快城市的信贷收缩和限购限贷的进一步收紧，全国整体市场房价上涨的动力有明显减弱。其中，一线和重点二线城市有较强的自住基础、且供需矛盾长期存在，预计2017年以稳定为主。

    **2017年住宅均价变动的预测值，与去年9月进行的前次调查结果一致。**统计局数据显示，去年12月70个大中城市新建住宅销售价格指数同比上涨12.4%，今年1月涨幅稍回落至12.2%。

    中国70个大中城市房价月度图表

    去年房地产销售爆发也将房地产开发投资增速从1%推高到6.9%，但随着政策的收紧，几乎所有受访者都预计今年投资增速将回落，13位受访者的预估中值为3%，预估**值为持平于去年增速，有三位预计零增长，为**值。

    广发证券首席宏观分析师郭磊认为，由于城市化进程仍在继续，加上新房库存较低，房地产投资仍会维持一定自然增速。2017年在融资条件约束和需求端调控背景下，可能会回落至4-5%。

    对于去年炙热的土地市场，近七成受访者认为，随着房企融资条件收紧和土地出让方式更改，今年土地市场会降温，体现在“地王”减少、土地成交面积、金额下降等；其他受访者则强调一线和部分二线的土地（尤其是住宅地块）仍是优质稀缺资源，热度很难降下来。

    “热度将会有所缓解，”链家的许小乐指出，一方面房企融资渠道在持续收紧；另一方面为了减少“地王”频出对市场的影响，除了正常“招拍挂”价高者得的土地拍卖方式外，“限房价竞地价”等手段的推出也一定程度上有利于调节土地市场的温度，但大型房企仍然会在核心城市争夺土地市场。

    信贷条件从紧

    受访者认为，在中央将防范金融风险列为经济工作重点的情况下，今年房地产信贷、融资从紧在意料之中，从目前市场情况看，房价涨势放缓但趋势仍待巩固，不排除“因城施策”进一步收紧的可能。

    链家许小乐称，2016年以来的这波房地产热潮在带动成交量价齐涨的同时，也推动了市场的看涨预期，并且这个预期范围之广、力度之强是比较罕见的。这种情况下市场对于调控政策的消化期越来越短，抑制房价的过快上涨和资产泡沫的累积需要长期的持续性调控政策，因此预计针对房企和个体购房人的信贷或融资渠道在2017年会持续收紧。

    在具体收紧方式上，交通银行的夏丹表示，针对买房人，监管部门可能加强对按揭贷款的窗口指导，清查各种个人信贷创新办法；银行不仅严把准入审核，拉长贷款发放周期，从总量上也可能采取缩小或严控房贷规模和增速、提高贷款利率的办法，对非普通或改善性住房从严确定其首付比例和利率。

    针对开发商，银行普遍在严控开发贷和名单制管理的基础上继续压降，各类违规资金进入房地产领域的渠道也已逐渐被堵上，房企发债等其他渠道可能继续收紧，融资成本将会明显提高。

    中国房地产市场进入“白银时代”后，地区分化明显，具体到地区楼市预测，受访者差异较大，当被问及2017年有哪些城市房价仍可能有较大涨幅，他们提到的城市包括：一线城市及周边地区、部分人口净流入的二线城市，如武汉、重庆、成都等。但13位受访者中有五位预计不会有城市出现较大房价涨幅。

    在“个别去年价格涨幅过快的城市是否面临严重下行风险”问题上，受访者观点呈对半分，一半认为不会有严重下行风险，主要理由是去年的热点城市有基本面支撑、投资渠道仍有限等；另一半认为会有严重下行风险，他们提及的城市包括无锡、郑州、苏州、合肥等。

    对于目前中国房价水平与经济基本面以及发展前景的匹配程度时，13家接受调查的分析机构给出7的预估中值，认为超过合适水平，预测区间为6-9，前次调查中值为8，接近“房价极度高估”。
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