11月份共11城升级楼市调控 房地产市场有望持续降温

    12月7日距离“9·30”楼市调控两月有余，多地楼市调控步伐并未停止。据不完全统计，11月份，有11个城市升级调控政策对楼市进行收紧，上海超越北京、深圳，成为限购限贷举措*严厉的城市。业内人士预计，12月份热点城市房价涨幅将收窄，进而促使房地产市场继续回归理性。

    11城上月升级楼市调控政策

    “自从9·30开始，全国各地已有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施。”中原地产首席分析师张大伟称。

    从调控内容来看，多数调控加码的城市，都着眼于贷款政策的收紧和严格落实。例如，11月10日起，杭州进一步实施住房限购措施并上调公积金贷款首付比例；11月15日，深圳要求，职工家庭二套房公积金贷款**首付比例从30%升至70%；随后，东莞、福州出台调控新政，提高职工公积金贷款的**首付比例。天津也明确，非津户籍家庭若在市内六区和武清区范围内购买首套住房，**首付比例为40%；其他区域**首付比例30%。

    从首付款比例来看，上海楼市的限贷政策已经与北京“看齐”，但对于二套房的认定，上海采取的“认房又认贷”，较北京的“认房不认贷”更为严格。自11月29日起，上海居民家庭**购房，商贷首付比例不低于35%；购买二套房（包括上海无房但有贷款记录者）商贷首付**50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

    在不少业内人士看来，上海房贷门槛之高，已跃升为北上广深4个一线城市首位。“上海此轮调控直击信贷、房价等核心问题，对于高杠杠买房等行为有一个较为明显的管制影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示。

    楼市成交量创近18个月新低

    11月份，易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1990万平方米，环比减少10.5%，同比减少4.2%。

    “今年5-7月份市场交易呈现逐月下降态势，到了8-9月份有所上升，10月份受政策管控影响，市场交易出现下滑，而11月份政策调控效应显现，成交量继续下滑。”严跃进表示，这一走势体现了政策调控的有效性。

    来自中原地产研究中心**统计数据显示，11月楼市全面降温。11月，全国54个主要城市合计网签量24.9万套，环比下调11%。如果不计入今年2月份（因春节假期而处于成交谷底）的成交数据，11月成交量创下近18个月新低。

    调控叠加 未来市场有望持续降温

    “升级调控的都是房价前期涨幅较高的城市。”张大伟说，从10月房价走势看，总体涨幅有所放缓，但部分依然在上涨中，升级调控是为了停止上涨；另外，11月市场成交开始明显下调，叠加这些调控措施，市场有望持续降温。

    “第四季度市场相比第三季度有明显降温迹象，其背后一方面是调控不断收紧，对市场各类限制干预所产生的政策效应显现；另一方面，市场供应大幅萎缩，进而对当前及后市的成交水平带来明显抑制。”张大伟说。

    银行房贷全面收紧？分析称个别银行自主行为

    张大伟说，此轮政策原则是“一城一策”、甚至“一城多策”，所以各城市力度不一，部分城市力度较大，也给很多政策力度不大的城市带来压力。

    “石家庄、青岛、长沙、重庆等城市，总体上炒房需求较大，如果此类城市房价上涨节奏比较快，不排除会继续出台相应的收紧政策。”在严跃进看来，后续还会有城市继续加入到限购限贷的行列。

    严跃进表示，“从政策层面看，应该不会出台对商业银行全部房贷进行收紧的指示或文件”，但有可能进行窗口指导，或允许部分贷款额度较紧的商业银行自我调节。