在各地去库存政策的**下，地方楼市触底回温，但城市分化加剧更为明显。以南京为例的热点二线城市，房地产市场升温明显，政策开始趋于调控；而库存较大的二三线城市，房地产市场仍面临较大压力，宽松政策不断加码。业内认为，楼市去库存要分城施策，尽管一季度楼市回温明显，但大多数二三线城市依然面临较大去库存压力。

    去库存成效初显

    在宽松政策的**下，各地楼市回温明显，销售状况持续改善，在此带动下，商品房待售面积持续减少，去库存成效初显。

    据日前**统计局发布的2016年1-5月全国房地产开发投资和销售情况显示，1-5月，全国商品房销售面积4.8亿平方米，同比增长33.2%，增速比1-4月回落3.3个百分点；销售额3.68万亿元，增长50.7%，增速回落5.2个百分点。其中，住宅销售额增长53.4%，办公楼销售额增长72.8%，商业营业用房销售额增长21.2%。

    **统计局投资司**统计师李皎表示，在商品房销售高速增长的带动下，房地产去库存效果初显，今年商品房待售面积逐月减少。5月末，全国商品房待售面积7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米。其中，住宅待售面积减少721万平方米，办公楼待售面积增加7万平方米，商业营业用房待售面积增加105万平方米。

    易居智库研究总监严跃进在接受记者采访时表示，进入二季度，一线城市楼市政策收紧，二线城市开始接力成为房价上涨新阵地，在销售市场持续升温的情况下，房地产去库存方面取得明显进展。

    政策松紧不一

    尽管房地产去库存成效初显，但不可否认的是，全国房地产市场冷热不均的现象加重，各地政策松紧不一，大多数三四线城市出台各种去库存政策，但效果不甚理想，而一线城市及部分热点二线城市楼市却持续火热，这些城市楼市政策开始趋紧。

    近期，大连、山西、河南等多地政府出台去库存政策。以山西为例，6月13日，山西省出台《关于加快化解房地产库存的若干意见》(以下简称《意见》)。《意见》中提出了11条具体措施，涉及放宽落户条件、降低**购房首付比例等。其中，《意见》明确指出，居民家庭**购买普通住房的商业性个人住房贷款，**首付款比例下调至20%;鼓励农民进城购房，规定农民工依法同等享有住房公积金缴存使用权利;将加强房地产用地供应管控，商品住房库存量较大、消化周期较长的市、县，原则上不得再新建安置住房。

    与此相反，部分热点二线城市楼市政策开始收紧。以南京为例，为应对部分地块高溢价成交、局部地区房价上涨较快的问题，南京市已出台“限地价”以及“限房价”政策。6月11日，南京市房管局通报称，为稳定市场预期，南京将严格执行三大举措以加大楼市供应量，预计6-12月南京市将有6.5万套新房上市，总供应面积约700万平方米。此次加大供应量实际上也是给楼市降温，对于房企来说也是一种心理暗示，敦促其加大供应，切莫捂盘惜售。

    分城施策“本轮房地产市场复苏趋势明显，随着去库存政策的持续，已经开始从一二线城市进入到三线城市，但是分化的趋势依然明显，从各地政策来看，也愈加体现分城施策的特征，化解市场的高库存，仍是诸多地区的重中之重。”中原地产首席分析师张大伟认为。

    中原地产监测数据显示，一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；二线开始领涨，三线城市也开始出现复苏。**涨幅为5.8%，**为下降0.5%。从同比看，城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。

    同样，严跃进也表示，由于不同区域、不同城市的分化存有差别，因此，各省份在制定房地产去库存政策时也应差别对待。例如，对于三四线城市来说必须要做加法，即增加市场和人口的容量，而这就要提高三四线城市的就业机会和公共产品的供给。另一方面，也要在供应端方面减少土地供应，着重消化存量。