刚刚颁布的《“十三五”**纲要》中，第三十五章描绘了2016年-2020年住房制度转变方向——完善购租并举的住房制度。“以解决城镇新居民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，深化住房制度改革”。

    在2016年两会期间，住建部部长陈政高在回答记者提问时透露，中央经济工作会议提出要明确住房制度改革方向，以满足新市民的住房需求为主要出发点，以建立“购租并举”的住房制度为主要方向。根据中央的要求，住建部会同有关部门进行了充分调研，反复征求了意见，起草了深化住房制度改革的方案，整个工作还在进程当中。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进参与了购租并举模式的相关文件起草工作。“初步的草案已经在2016年元旦前交给住建部，起草的方案要经过反复论证，还要和**税务总局、财政部相互沟通，*终才能颁布。”严跃进表示。

    需求催生“二次房改”

    以1998年为起点的住房体制改革，停止了实物住房分配，开始了城镇居民住房货币化补贴政策。商品房市场得到了空前发展，而对中国城镇大多数中低收入居民来说，住房保障只能依赖政府。

    与此同时，随着城镇化进程的推进，大量涌入的农业转移人口又带来了新的住房需求。政府很难有足够财力对多数居民提供住房保障，未来这一矛盾将更加突出。中国需要重新审视城镇居民住房体制，因此“二次房改”应运而生。

    “我国居民住房需求从总量不足，到相对均衡，甚至出现了局部过剩，二次房改的时机已经到来。”深圳市房地产研究中心**研究员李宇嘉表示。

    目前，我国率先进入存量住房时代的超大城市里，租赁住房人群占比已超过居住自有住房人群。深圳实际管理的2000万人口中，70%长期选择租赁住房。

    李宇嘉分析，城市租房的主要有三类人群，一类是“刚需”买房前的租房；另一类是无法支付高房价而长期租房的白领（如“北漂”）；**一类是农民工。

    在住房存量时代，房价上涨预期减弱，住房租赁人群会增加，国际大城市租赁家庭占比在50%-75%。同时，在大城市的高房价下，毕业生、创业人群等被迫选择租房。此外，未来新型城镇化的重点，在于以农民工为主的外来人口“市民化”，这部分人群多数就业于服务业、建筑业、家政、环卫等领域，收入水平较低，绝大部分需要租房。

    “购租并举”旨在建立中国房地产的第四级市场。在传统的房地产市场中，**级是土地市场，第二级是房屋买卖，第三级是二手房交易，第四级就是住房租赁市场。

    租房市场是蓝海还是不毛之地?

    有相关机构测算，2014年住房租赁市场涉及人口在1亿以上，年租金已经突破1万亿元，这是一个巨大的市场，也是广大房地产开发企业转型升级的重要机遇。

    早在2015年1月14日，住建部就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要积极培育经营住房租赁的机构，推动开发商从开发销售向租售并举的经营模式转型。同时，还提出推进房地产投资信托基金试点，吸引社会资本进入住房租赁市场。

    一年过去了，新房的租赁市场依然不温不火，社会资本并没有表现出多大的兴趣。在商品房保有量居高不下的情况下，租赁规模化经营被认为是破解房地产开发企业库存高企难题的一个有效方法。

    “发展新房租赁市场，同时消化过剩库存，看似一举两得，但企业规模化租赁还有一些难题。首先，全国主要城市租售比（每平方米月租金与每平方米售价之比）达到250倍左右，重点城市高达600-800倍。在社会平均收益率可以达到4%左右的情况下，投资租赁房屋的收益太低、投资回收期太长，远远赶不上新房开发销售业务。”李宇嘉表示。

    “现在发展住房租赁市场，和前三级市场改革不同，推进要比想象的难。”严跃进直言。“房企没有积极性，专业投资机构也不热心。现在一种说法是让部分国企收购房企的库存房源，如果还是传统租房市场，让普通人投资房子，是没多大意义的。现在总体思路是让企业由卖房子向租赁房子转变，住宅市场效法商业地产的模式”。

    李宇嘉补充道，目前私人“散租”规避房产税等税费后，尚可实现2%-4%的租金**率，机构介入的话，必然面临各类税费，机构规模化租赁的成本收益更加不匹配。