二手房交易营改增细则敲定！不增税，不足两年按5%（较之前减免0.6%）全额征；过两年普通住宅免，改后还是免！不用怀疑！

    营改增以后，税负并不会增加，反而有所减少。这下终于可以放心的买房了！

    根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷（1+征收率），应纳税额=销售额×征收率，比如：

    一套售价150万（含税、购买不足2年）的房子，*终增值税应纳税额为（150万÷1.05）×0.05=7.14万。当前营业税下是总价按照5.6%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150万×0.056=8.4万。

    而值得注意的是，此次个人二手房交易营改增对2年以上（含2年）的住房采用了统一表述，并未区分“非普通住房”和“普通住房”。也就是说，未来可能不分差别对待。

    再值得注意的是，若营改增新政落地，证满两年的豪宅交易又可省下一笔可观的税费。

    那么营改增，还有一个问题值得关注，“将不动产纳入抵扣范围”，企业加入抢房大军是真的吗？答案是肯定的！

    抵扣增值税所说的“扣除”，是通过专用发票抵扣的形式来实现的，要点是取得抵扣本单位应缴纳的增值税款。

    举个栗子：以房价为100万元、物料成本40万元来算

    原先按5%缴纳营业税5万元，增值税40/（1+17%）*17%=5.81（万元），合计约10.81万元；

    “营改增”后，增值税税率为11%，则销项税额为100/（1+11%）*11%=9.9（万元），进项税额为40/（1+17%）*17%=5.81（万元），相抵后交税4.09万元。

    降税比例显而易见。

    随着营改增政策的释放，买房的需求不仅是个人，随着更多企业加入购房者大潮中，楼市热度不断推高，企业+个人高涨的购房需求或将成为今后的大势所趋，房价的高涨也是必然的；

    其次，当企业购房数量的急剧增加，房产的保值增值能力也得到了更大的保障，供求两旺的趋势或将得以形成。

    对于购房者而言须尽快下手，在企业大军进入购房市场之前，赶紧下手买入喜欢的房子，而不是继续保持观望，眼看当初能买三房，现在却只能买两房。